경제적 자유가 가능한 이야기

 흙수저 사회 초년생의 재테크는 주식이 아닌 부동산이 중심이어야 한다고 생각합니다.

그래서 부동산을 이용한 설명입니다.
다주택 보유가 아닌 1주택 보유하는 방법입니다.

첫번째는 세번의 갈아타기를 통한 서울 핵심지 내 집 마련하기 전략이고

두번째는 청약을 통한 서울 핵심지 내 집 마련하기 전략입니다.
세번째는 아파트를 패스하고 건물주 되기 전략입니다.

대상은 현재 자산이 하나도 없는 직장인입니다.
자산이 1억 이상인 분들은 지금 바로 내 집 마련을 하는 게 낫다고 생각합니다.

 

첫 번째 세 번이 갈아타기를 통한 서울 핵심지 내 집 마련하기 전략을 소개해 드리겠습니다.
대상은 올해 30세 흙수저 직전인 A입니다.

모아놓은 돈은 한 푼도 없거나 5천만 원 미만이라고 가정합니다.

그리고 청약에 도전은 하지만 번번이 미끄러진다고 가정합니다.
조건이 하나 더 있습니다. 연봉이 얼마이든 간에 최대한 소비를 억제하고 최소 50에서 60%를 저축해야 합니다.
연봉이 늘어나도 저축 액수가 줄면 안 됩니다.

그러려면 최소 몇 년간은 자동차도 사지 말고 휴대폰도 제일 싼 것으로 쓰고 여행도 저렴한 곳으로만 다녀야합니다.

어쩔 수 없습니다.
아무 대가 없이 흙수저에서 중산층이 될 수 없습니다.
흙수저 출신으로 지금 40대 중후반 50대 중산층에 안착한 분들도 다들 그런 과정을 거쳤습니다.

1단계: 2021년에서 2025년 이 단계가 가장 중요합니다
지금부터 5년간 열심히 돈을 모으면 2025년경에는 최소한 1억 이상을 모을 수 있을 것입니다.

맞벌이 부부라면 1억 5천에서 2억도 가능하겠지요.
종잣돈이 없으면 어떤 재테크도 할 수 없습니다.

이 단계의 성공이 생애 자산을 결정한다고 해도 과언이 아닙니다.

이 기간 동안에는 한눈을 팔지 말고 종잣돈 모으기에 총력을 기울여야 합니다.
요즘 이삼십대 분들은 주식으로 인생역전을 꿈꾸는 분들이 많은데요.
저는 오년간 이런 일억 모을 수 있는 분들이라면 부동산을 통한 테크트리를 타도 충분히 중산층에 안착할 수 있다고 생각합니다.

더 빨리 가려는 욕심을 자제하면 충분히 20년 안에 안전하게 경제적 자유에 도달할 수 있습니다.

 

2단계: 내 집 마련 , 2027년에서 2028년 A는 이제 37세가 되었습니다.

30세부터 7년간 월급의 반 이상을 꼬박꼬박 모아왔기 때문에 그의 자산은 1억오천만원 되었습니다.
당연히 결혼도 했을 것이고 맞벌이 부부라면 2억에서 2억 5천도 모았을 것입니다.

이제 모은 돈을 가지고 내 집을 마련합니다.

2027년에서 28년이 내 집 마련의 적기인 이유는 이번 부동산 상승장이 끝나고 2년에서 3년쯤 지난 후일 것이기 때문입니다.

기대와 달리 드라마틱하게 집값이 내리지 않을 수도 있습니다.
하지만 적어도 상승 열기가 식어서 급매가 재법 나올 것을 예측할 수 있습니다.

중요한 건 이때 되도록 서울 외곽이나 1급 신도시에 진입해야 한다는 것입니다.
평수는 소형이어도 됩니다. 

가능한 서울에 안되면 1급 신도시에 집을 사놓고 더 저렴한 곳에 거주함으로써 부족한 자본을 보충할 수 있습니다.

이때 전세 4년을 가정하는 현 임대차법이 도움이 될 수 있습니다.

갱신권이 살아있어서 입주가 안되는 매물은 더 저렴하게 나올 것입니다.
이런 매물을 사고 돈이 부족하면 저렴한 빌라에서 거주합니다.

물론 전세대출을 활용할 수 있다면 적극 활용해합니다.
3단계: 1차 갈아타기, 2030년에서 2031년 향후 다가올 하락기에 부동산 시장이 정점에서 얼마나 떨어질 것인지는 예측하기 힘듭니다.
하지만 최소한 흐름은 짐작할 수 있습니다.

보통 부동산 시장은 3년 연속 침체되면 최악의 시기는 지나갑니다.

침체기에는 건설사들이 분양을 하지 않으므로 3년쯤 지나면 슬슬 신축 공급이 부족해지기 때문입니다.

여기서 중요한 건 정확한 저점 타이밍을 찾으려고 애쓰면 안 된다는 겁니다.
저점이란 지나고 보면 알게 되는 것이지 정확히 예측할 수 없습니다.
대략 하락기가 시작되고 3년쯤 지났으니 이제 슬슬 반등하기 시작하겠구나라고 생각하고 갈아타기를 하면 됩니다.
A는 첫 번째 집에서 두 번째 집으로 갈아타기를 합니다.
첫 번째 집을 신도시에 마련했더라도 이번에는 반드시 서울로 진입해야 합니다.

평수는 작아도 상관없습니다.

평수보다는 좋은 지역에 진입하는 게 더 중요합니다.

여기서 의문이 하나 생깁니다.

투자와 거주를 분리했기 때문에 첫 번째 집은 실거주 요건을 충족하지 못했습니다.
그럼 매도할때 양도세 비과세 혜택을 받지 못합니다. 그래도 상관없을까요.
부동산 시장이 하락기에 들어서면 거주 요건은 사라집니다.
만약 거주 요건이 아직 사라지지 않았다면 시장이 충분히 침체되지 않았다는 뜻이므로 갈아타기를 미루고 첫 번째 집으로 들어가서 2년이 거주 요건을 맞추고 나서 갈아타면 됩니다.

여유가 있다면 첫 번째 집을 그냥 두고 일시적 2주택을 활용해서 갈아탈 집을 사는 게 베스트입니다.
첫 번째 집은 갱신권을 사용하지 않은 집이었으므로 23년이 지난 지금은 전세를 시세대로 올릴 수 있을 것입니다.

부동산 침체기에는 일반적으로 전세 가격이 많이 오름으로 적어도 1억에서 2억의 자금을 확보할 수 있을 것입니다.

여기에 3년간 모은 저축을 보태서 첫 번째 집보다 더 나은 입지의 주택을 전세를 끼고 매수하는 겁니다.

연봉이 많이 올라서 대출을 최대로 받고 입주할 수 있으면 좋습니다.
입주할 수 없다면 전세를 놓으면 됩니다.
일시적 2주택을 끌고 나가는 게 가장 좋지만 여유가 없다면 종전 주택을 매도하고 더 나은 입지의 아파트를 매수하면 됩니다.

최선을 선택할 수 있다면 가장 좋겠지만 차선이어도 돈을 벌 수 있습니다.
보통 사람들이 하는 가장 큰 실수는 남의 떡만 바라보면서 자신에게 주어진 환경에서 최선을 찾아내는 데는 소홀하다는 것입니다.

 

2차: 갈아타기, 2035년에서 2040년 부동산 시장은 아직도 호황입니다.
이제 슬슬 2차 갈아타기를 준비합니다.

이제는 부동산 시장이 누가 봐도 활황이기 때문에 사람들의 부동산 시장에 대한 관심이 꽤 높을 것입니다.

슬슬 정부 규제가 시작될 것입니다.
A는 이제 인생 최대의 쇼핑이자 최종적으로 정착할 가장 좋은 집으로 갈아타기를 합니다.
중요한 건 이때부터는 실거주가 가능해야 합니다.

 

최종 종착지는 반드시 서울 핵심지어야 합니다.

거주를 해야 하니 평수는 30평대 여야 하겠지요.
강남이면 가장 좋고 아니어도 학군과 교통 거주 여건이 괜찮은 곳이어야 합니다.
그래야 계속 거주하면서 자녀들을 대학까지 보내고 은퇴 이후에도 지속적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

건물은 시간이 지나면 낡기 때문에 감가 생각될 수 밖에 없지만 한정된 땅은 그렇지 않습니다.
자 이제 두 번이 갈아타기가 끝나고 A는 서울 핵심지에 집을 마련했습니다.

또 한 번 갈아타기를 통해 서울 강남에 진입하거나 핵심지 신축 아파트로 업그레이드할 수 있으면 좋겠지만 A의 나이가 이제 40대 중후반 50세이기 때문에 이 집이 최종 종착지가 될 확률이 높습니다.

앞으로 근로소득을 유지할 수 있는 시기가 길어야 10년인데 현재 집에 있는 대출을 갚기에도 버거울 것이기 때문입니다.

이 집은 앞으로 A에게 평생 은퇴 자산이 되어줄 것입니다.
화폐 가치 하락으로 인한 직간 상승이 A의 노후를 지켜줄 것입니다.

지금부터 20년 후 서울 핵심 지역의 상대적인 자산 가격은 현재보다 훨씬 더 상승해 있을 것입니다.
다른 선진국들도 경제가 성숙하고 성장이 둔화되면서 자산가격은 더 크게 상승했고 핵심 자산과 비핵심 자산과의 격차는 더 벌어지는 모습을 보였습니다.
한국도 예외가 아닐 것입니다.

오늘은 30세부터 20년 동안 계속 절약하면서 세 번이 갈아타기를 통해 중산층에 안착하는 과정을 설명해드렸습니다.
리스크는 거의 없지만 계속적으로 지출을 일정 수준으로 통제하는 과정이 쉽지는 않을 것입니다.
하지만 이 정도 대가도 치르지 않는다면 무일푼에서 중산층으로 도약한다는 건 불가능에 가깝습니다.

 

이 과정에서 무리하게 자산을 증식 시키기 위해서 주식, 채권 등에 투자 했다가 자산을 날려서는 안되겠습니다.

 

감사합니다.